Le secteur de l’immobilier neuf à Nantes se prépare à subir une métamorphose avec l’arrivée de la RE2020 (réglementation environnementale) prévue dans quelques semaines. Cette nouvelle norme va prendre la place de la RT2012 et a pour principal objectif de rendre les constructions neuves encore plus confortables et plus respectueuses de l’environnement.
Des évolutions majeures sont au programme, mais les coûts de construction vont augmenter. Quels sont les changements apportés par la RE2020 et quel impact sur le marché immobilier nantais ? Les réponses dans cet article.
Quels sont les points importants énumérés dans la RE2020 ?
Prévue pour l’été 2020, la RE2020 sera finalement applicable à partir du 1er janvier 2022 pour les logements neufs. Cette nouvelle réglementation est basée sur trois grands objectifs :
- L’optimisation des performances énergétiques des nouveaux bâtiments en privilégiant la mixité des matériaux utilisés pour leur conception ;
- la diminution de l’empreinte carbone ;
- l’adaptation des logements aux fortes chaleurs afin de les rendre plus confortables en toute saison.
Selon le gouvernement, les mesures adoptées pour cette norme permettront aux consommateurs de diviser leur consommation énergétique par trois dans les logements neufs.
Vers une neutralité carbone ?
La France s’est fixée comme objectif d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Pour y arriver, il est primordial de se concentrer sur la réduction des émissions de tous les bâtiments (bureaux, habitations, industrie et commerce). L’impact de la consommation énergétique sur le climat devra désormais être pris en considération durant tout le cycle de vie d’un bâtiment, de sa construction à sa démolition. Chaque programme neuf à Nantes devra donc privilégier des matériaux, des modes de construction et des sources d’énergie qui émettent le moins de gaz à effet de serre possible. La RE2020 a été mise en place pour faire en sorte que les nouveaux bâtiments puissent produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. On parlera désormais de BEPOS, ou bâtiments à énergie positive.
Les constructeurs auront à l’avenir une autre façon de concevoir les bâtiments, en prenant en compte le cycle de vie dynamique de chaque programme. Il est important de préciser que la RE2020 n’impose pas de méthode de construction précise. En effet, la réglementation incite plutôt les constructeurs à choisir des matériaux spécifiques. Elle entend bien encourager l’innovation, en fixant toutefois une obligation de résultat. Cette dernière sera basée sur une mesure en kgCO2/m² de surface du programme immobilier, il s’agit d’un indicateur carbone de cycle de vie.
Place à l’écoconstruction en bois et les matériaux biosourcés
C’est un des concepts clés emmenés par la RE2020. Les constructeurs doivent favoriser le bois et les matériaux biosourcés pour les projets de construction de petits bâtiments collectifs et de maisons individuelles. Le gouvernement estime qu’en 2030, chaque programme neuf à Nantes aura une ossature en bois, puisque cela pourrait devenir une norme. Avec ces changements, la RE2020 pourrait réussir à faire baisser les émissions de gaz à effet de serre à 15 % pour l’année 2024, à environ 25 % pour 2027 et à 30 % pour 2030. C’est un objectif difficile à atteindre, mais il demeure réaliste pour les professionnels du bâtiment.
Un meilleur confort dans les appartements neufs
Les différents épisodes de canicules et de fortes chaleurs ont poussé le gouvernement à réfléchir à des solutions adaptées pour améliorer le confort des logements neufs. Cette amélioration est prise en considération dans la RE2020 dans tout l’Hexagone. La climatisation passive sera une priorité pour les appartements neufs. Elle repose sur l’intégration des « besoins en froid » de chaque logement durant la période estivale dans le calcul de ce que l’on appelle les Bbio ou Besoins bioclimatiques. La RE2020 impose une limite de 1 250 DH (degré heure) pour les maisons individuelles et les habitats collectifs.
Les différents indicateurs de la RE2020
Pour calculer la performance environnementale et énergétique des programmes neufs à Nantes, la RE2020 utilise plusieurs indicateurs :
- IC construction : cet indicateur sert à mesurer l’impact du logement sur le changement climatique, à partir du chantier jusqu’à la phase de démolition du bâtiment ;
- Cep ou Coefficient d’Énergie Primaire : il calcule la quantité d’énergie primaire dont le bâtiment a besoin pour couvrir ses besoins. L’indicateur en question concerne l’éclairage, le chauffage, la climatisation, la production d’eau chaude ainsi que les auxiliaires (pompes, ventilateurs, etc.) ;
- IC Énergie ou Indice Carbone Énergie : cet indicateur permet d’estimer l’impact environnemental (émission de CO2) de toutes les consommations d’énergie primaire du logement ;
- Indicateur Bbio : c’est un indicateur des besoins climatiques. Il détermine les besoins du bâtiment en énergie. Il comprend l’éclairage naturel, la ventilation et l’isolation thermique et permet de réaliser une évaluation précise de l’efficacité énergétique d’un logement.
Un surcoût à prévoir pour les investisseurs
Les prix des programmes immobiliers neufs à Nantes vont sans nul doute monter dans les prochains mois avec la mise aux normes des bâtiments. Comme les coûts de la construction représentent plus de la moitié du prix d’un bien immobilier, il est possible que les surcoûts atteignent 2 % du prix de vente selon les spécialistes. Cette augmentation pourra cependant être compensée par la baisse conséquente de la facture énergétique de chaque ménage sur le long terme. Les répercussions économiques de la RE2020 sont donc la diminution des factures énergétiques en général et l’économie d’énergie. Les ménages en situation d’emprunt pourront ainsi maintenir un certain équilibre budgétaire.
Immobilier à Nantes en 2022 : profiter d’une réduction d’impôt avec le Super Pinel
La ministre déléguée en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, a dévoilé il y a quelques mois les premières lignes du “Super Pinel”, ou Pinel Plus qui prendra la place du dispositif Pinel en 2023. Ceux qui souhaitent investir dans un appartement neuf à Nantes pourront s’appuyer dessus pour bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %. Parmi les conditions d’accès au Super Pinel, on notera les suivants :
- Les nouveaux bâtiments doivent être soumis à la RE2020 ;
- Les biens immobiliers de trois pièces ou plus doivent avoir une surface extérieure (balcon, terrasse, etc.) et une double exposition au soleil ;
- Les surfaces minimales à adopter varieront en fonction de la typologie du logement et du nombre de pièces prévu : 28 m2 pour un studio, 62 m² pour un deux pièces, 79 m² pour un trois pièces et 96 m² pour un quatre pièces.
Si le logement n’atteint pas les 3 critères précédemment énoncés, les investisseurs auront toutefois la possibilité d’investir dans un logement neuf situé en quartier prioritaire (QPV) en zone éligible.
Prochainement, des normes de construction plus strictes envers le respect de l’environnement vont être créées.
Quels sont les avantages du Super Pinel ?
Emmanuelle Wargon a précisé que le Super Pinel reprendra la majorité des conditions et du système de fonctionnement du Pinel actuel. Bien entendu, divers ajustements ont été prévus dans cette nouvelle version et quelques conditions ont été ajoutées. Le Pinel à Nantes fait partie des dispositifs de défiscalisation préférés des investisseurs et connaît de ce fait un succès grandissant. Grâce à lui, la construction de nouveaux logements sera plus vertueuse.
Le principal avantage du Super Pinel reste la réduction d’impôt dont le propriétaire peut bénéficier. L’investisseur, en échange d’un engagement locatif, pourra jouir de réductions d’impôts en fonction de la durée de location choisie. Pour le moment, et jusqu’en 2023, la réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.
Une diminution progressive des avantages fiscaux en 2023
À partir du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel à Nantes et dans toute la France diminueront de façon progressive. Les taux passeront donc à 10,5 % pour six ans d’engagement, à 15 % pour une durée de neuf ans et à 17,5 % pour une durée de douze ans.
